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En tant qu’entrepreneur, si vous souhaitez louer des locaux pour l’exercice de votre activité libérale, alors vous avez la possibilité de conclure un bail professionnel. Ce dernier est plus souple que le bail commercial, et il offre une grande liberté de choix aux parties pour fixer le loyer ou les règles de fonctionnement de la location.
Toutefois, avant de signer un bail professionnel, il est important de connaître les conditions de validité, les droits et devoirs de chaque partie, ainsi que les implications juridiques en cas de rupture. On vous explique l’essentiel dans cet article.
Qu’est-ce que le bail professionnel ?
Le bail professionnel correspond à un contrat de location portant sur des locaux utilisés exclusivement pour l’exercice d’une activité libérale, qu’elle soit réglementée ou non.
Il y a différentes activités libérales réglementées (experts-comptables, vétérinaires, médecins, architectes, avocats, etc.) ou non réglementées (consultants, coachs, conseils en gestion, etc.).
Bon à savoir : si une SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) exerce une activité libérale et effectue un transfert de siège de SASU dans des locaux loués, alors ces locaux doivent être régis par un bail professionnel.
Il est important de préciser que :
- Le propriétaire des locaux et le locataire peuvent s’accorder et placer volontairement le contrat de bail professionnel sous le régime du bail commercial, même si l’activité du locataire est libérale.
- Lorsque les locaux sont utilisés à la fois à des fins d’habitation et à des fins professionnelles, alors on parle de bail mixte.
À noter : le droit issu d’un bail professionnel peut faire l’objet d’un apport en nature en SASU. Autrement dit, si l’associé unique (ou un tiers) est titulaire d’un bail professionnel, alors il peut apporter ce droit au bail à la SASU.
Quelles sont les caractéristiques du bail professionnel ?
S’agissant de sa forme, le contrat de bail professionnel est obligatoirement formalisé par écrit. En revanche, il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou par un avocat. Néanmoins, si dans le contrat debail professionnel, la durée est supérieure à 12 ans, alors le contrat est obligatoirement rédigé par un notaire.
Les parties déterminent librement le contenu du bail professionnel. Généralement, il contient les mentions ci-dessous :
- l’identité des parties ;
- la description du local loué, et le cas échéant, les locaux annexes ;
- la durée du contrat de bail ;
- le montant du loyer, le dépôt de garantie, les conditions de paiement et de révision du loyer ;
- la répartition des charges entre le bailleur et le locataire ;
- les droits et obligations incombant aux deux parties.
Bon à savoir : dans le cadre de la rédaction du bail professionnel, vous pouvez trouver facilement un modèle de bail professionnel en ligne et vous en inspirer.
S’agissant de sa durée, le bail professionnel est conclu pour 6 ans minimum. Une fois le contrat arrivé à son terme, et sauf volonté contraire des parties, le contrat est automatiquement reconduit pour la même durée (celle prévue par les parties). La loi n’a pas prévu de durée maximum, donc le bail professionnel est en quelque sorte illimité.
Bail professionnel : quels droits et obligations des parties ?
Les règles encadrant le contrat de bail professionnel offrent une grande liberté, que ce soit dans la fixation du loyer ou encore sa rédaction. Il est possible d’y insérer toutes sortes de clauses différentes pour régir les relations entre le bailleur et le locataire. Ainsi, le propriétaire peut librement fixer le loyer, de même que ses conditions de paiement et de révisions. Il peut aussi décider de la répartition des charges. En outre, il peut aussi interdire dans le cadre du bail professionnel la sous-location.
À noter : la souplesse du bail professionnel est un argument de taille lorsque se pose la question de choisir entre le bail professionnel ou commercial.
De même, le bail professionnel offre un certain nombre de droits au locataire. En effet, le locataire a le droit de résilier le bail à tout moment. À moins qu’une clause du contrat de bail l’interdise, le locataire a le droit de sous-louer ou de céder le local. Dans ce cas, il devra informer préalablement le propriétaire via une lettre recommandée avec accusé de réception.
Toutefois, il y a des obligations minimales qui s’imposent aussi bien au propriétaire qu’au locataire.
S’agissant des obligations principales du bailleur, il y a notamment :
- l’état des lieux d’entrée obligatoire ;
- l’obligation de délivrance conforme ;
- la garantie de jouissance paisible ;
- l’entretien et les grosses réparations ;
- la garantie des vices cachés.
S’agissant des obligations principales du locataire, il y a notamment :
- le paiement du loyer et des charges ;
- l’usage des locaux conforme à la destination ;
- l’entretien courant et les réparations locatives ;
- les obligations d’assurance et de restitution des locaux.
Comment résilier un bail professionnel ?
Dans le cadre du bail professionnel, la résiliation obéit à des règles précises. En effet, le propriétaire des locaux est obligatoirement engagé pendant 6 ans. Toutefois, il peut s’opposer au renouvellement automatique du contrat de bail professionnel. Dans ce cas, il faut que le bailleur informe le locataire de son intention de mettre fin au contrat de bail minimum 6 ans avant son terme, et il n’a pas à justifier la résiliation du bail professionnel.
Contrairement au bail commercial, il n’y a pas de droit au renouvellement du bail professionnel. Autrement dit, quand le bailleur décide de ne pas renouveler le bail professionnel, il n’a pas à verser d’indemnité au preneur.
Enfin, le locataire peut rompre le contrat de bail professionnel à tout moment. Il doit dans ce cas notifier au propriétaire son intention de quitter les locaux. Pour cela, il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte de commissaire de justice, et il doit respecter un préavis de 6 mois.
