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- Différence entre bail professionnel et bail commercial : définitions
- Quelles sont les différences entre le bail professionnel et le bail commercial ?
- Les différences entre bail professionnel et bail commercial : les personnes concernées
- Les différences entre bail professionnel et bail commercial : les règles applicables
- Les différences entre bail professionnel et bail commercial : le renouvellement
- Les différences entre bail professionnel et bail commercial : la révision du loyer
- Passer d’un bail professionnel à un bail commercial : la requalification
- L’alternative au bail professionnel et au bail commercial : le bail mixte
La location de vos locaux est une problématique cruciale au moment du lancement de votre activité. Il faudra nécessairement que vous vous questionniez sur le type de bail que vous allez signer : un bail professionnel ou un bail commercial ?
Quelle est la différence entre un bail professionnel et un bail commercial ? Puis-je bénéficier d’un bail commercial en tant que professionnel libéral ? Nous allons répondre à toutes les questions que vous pouvez vous poser sur ces différents baux.
Différence entre bail professionnel et bail commercial : définitions
Afin de pouvoir s’intéresser aux différences entre bail professionnel et bail commercial, il faut connaître leur définition.
Le bail commercial, ou baux “3-6-9”, est un contrat réservé aux locataires qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est conclu pour 9 ans minimum et offre au locataire un droit quasi-automatique au renouvellement.
À l’inverse, le bail professionnel s’adresse aux professions libérales. Si vous êtes médecin, avocat, consultant ou architecte, ce bail peut vous concerner. Sa durée minimale est de 6 ans et il offre une grande liberté aux parties pour fixer les règles du contrat.
Bon à savoir : si une SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) exerce une activité libérale et effectue un transfert de siège de SASU dans des locaux loués, alors ces locaux sont en principe régis par défaut par un bail professionnel.
Si vous voulez en apprendre plus sur les baux professionnels, cliquez ici.
Quelles sont les différences entre le bail professionnel et le bail commercial ?
Les différences entre bail professionnel et bail commercial : les personnes concernées
La première différence entre bail professionnel et bail commercial se situe au niveau des personnes concernées.
Les baux commerciaux s’adressent exclusivement aux acteurs qui ont une activité de nature commerciale, industrielle ou artisanale et qui sont immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers.
À l’opposé, le bail professionnel est le régime de référence des professions libérales. Il vous concerne si vous remplissez ces trois conditions :
- vous êtes un travailleur indépendant ;
- votre activité est de nature intellectuelle ou de service ;
- vos revenus sont imposés sous le régime des bénéfices non-commerciaux (BNC).
Bon à savoir : peut-on choisir le bail commercial si on est en profession libérale ? Oui, c’est possible et souvent avantageux pour sécuriser votre emplacement (protection du renouvellement). Cependant, cela nécessite l’accord écrit du propriétaire dans le contrat. Ce n’est pas automatique : vous devrez négocier cette soumission volontaire au statut des baux commerciaux.
Les différences entre bail professionnel et bail commercial : les règles applicables
Ensuite, la différence entre le bail professionnel et le bail commercial repose sur les règles applicables.
En effet, pour le bail commercial, la loi impose un cadre rigide, dit d’ordre public, dont on ne peut pas s’écarter. À l’inverse, le bail professionnel repose sur la volonté des parties : la loi ne fixe que le minimum, laissant au propriétaire et au locataire le soin de négocier tout le reste.
De plus, il y a une différence entre le bail commercial et le bail professionnel concernant la durée du contrat :
- La durée du bail commercial est de 9 ans.
- La durée du bail professionnel est de 6 ans.
Bon à savoir : si vous commencez votre activité commerciale et que vous ne voulez pas vous engager pour une durée de 9 ans, il vous est possible de signer un bail dérogatoire qui ne dure que 3 ans maximum.
La différence se voit également au niveau des règles concernant la résiliation au cours du contrat :
- Le bail commercial est à nouveau plus strict, le locataire ne pourra pas donner son congé avant l’expiration d’une période de 3 ans et moyennant un préavis de 6 mois. C’est pourquoi on l’appelle le bail “3-6-9”.
- Le bail professionnel offre plus de liberté, le locataire pourra résilier à tout moment sous réserve du respect d’un préavis de 6 mois.
Bon à savoir : dans les deux cas, le propriétaire sera engagé pour toute la durée du contrat sauf en cas de faute du locataire.
Ainsi, si vous exercez une profession libérale et que vous n’êtes pas sûr de rester longtemps dans vos locaux, le bail professionnel est la solution idéale grâce à sa grande souplesse. En revanche, si vous souhaitez pérenniser votre activité et bénéficier d’une sécurité maximale pour votre emplacement, le bail commercial sera bien plus adapté à vos besoins.
Les différences entre bail professionnel et bail commercial : le renouvellement
La plus importante différence entre le bail professionnel et le bail commercial va concerner le renouvellement.
Le bail commercial entraîne un droit quasi-absolu au renouvellement, c’est ce qu’on appelle la “propriété commerciale”. Si le propriétaire refuse le renouvellement, il sera légalement contraint de verser une indemnité d’éviction. Cette somme est souvent conséquente et vise à compenser la perte pour le commerçant de sa clientèle fidèle à un local.
À l’inverse, le bail professionnel est un bail précaire puisqu’il se caractérise par une absence totale de protection à l’échéance. Lorsque le contrat de 6 ans arrive à son terme, le propriétaire est libre de ne pas le renouveler sans avoir à se justifier ni à verser une indemnité.
Bon à savoir : le droit d’un bail professionnel peut faire l’objet d’un apport en nature en SASU. Si l’associé unique est titulaire d’un bail professionnel, alors il peut apporter ce droit au bail à la SASU.
Les différences entre bail professionnel et bail commercial : la révision du loyer
La révision du loyer diffère selon le degré d’encadrement légal. Dans un bail commercial, l’augmentation est strictement plafonnée par des indices officiels (ILC ou ILAT). Vous bénéficiez d’une protection contre les hausses abusives, le propriétaire ne pouvant réévaluer le loyer que tous les trois ans ou selon une clause annuelle encadrée.
Le bail professionnel, lui, privilégie la liberté contractuelle. Si une clause d’indexation annuelle est généralement prévue dans le contrat, le loyer n’est pas plafonné par la loi lors du renouvellement. À l’issue des 6 ans, le propriétaire est donc libre de vous proposer un nouveau prix basé sur la valeur du marché ; si vous le refusez, vous ne disposez d’aucun recours pour rester dans les lieux.
Passer d’un bail professionnel à un bail commercial : la requalification
Comme nous l’avons vu, il existe d’importantes différences entre le bail professionnel et le bail commercial. Pourtant, la frontière entre les deux n’est pas toujours nette : dans certains cas, un bail signé comme professionnel peut être requalifié en bail commercial par le juge.
La requalification peut avoir lieu dans les cas suivants :
- le locataire demande la requalification ;
- le contrat ne correspond pas à l’activité réellement exercée ;
- le bail présente, dans son contenu et ses effets, les caractéristiques d’un bail commercial.
Cette requalification a d’importantes conséquences puisque le locataire sera protégé par le statut des baux commerciaux comprenant le droit au renouvellement. Ainsi, pour le propriétaire, cela peut représenter une lourde contrainte.
L’alternative au bail professionnel et au bail commercial : le bail mixte
Si vous cherchez une alternative au bail commercial ou professionnel, le bail mixte constitue une solution intermédiaire. Il est réservé à ceux qui souhaitent réunir leur vie privée et leur activité professionnelle dans le même lieu. Ce bail est très protecteur puisqu’il est calqué sur les règles du bail d’habitation classique.
Si vous signez un bail mixte en tant que professionnel libéral, vous bénéficiez d’une durée minimale :
- de 3 ans (si le propriétaire est une personne physique) ;
- de 6 ans (si c’est une société).
De plus, vous profitez du droit au renouvellement automatique du bail d’habitation : le propriétaire ne peut vous donner congé qu’à l’échéance et pour des motifs très précis, comme la vente du logement ou la reprise pour y habiter lui-même.
Attention : pour bénéficier du régime de ce bail, vous devez impérativement occuper les lieux à titre de résidence principale.
