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- SASU immobilière : définition
- SASU immobilière : avantages et inconvénients
- Les avantages de la SASU immobilière
- L’inconvénient de la SASU immobilière
- SASU immobilière : quelles sont les étapes de création ?
- SASU immobilière : quel est le mode de gestion ?
- SASU immobilière : le fonctionnement
- SASU immobilière : la gestion
- SASU immobilière ou SCI ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous vous demandez quel statut pour investir dans l’immobilier seul ? La SASU est une forme juridique qui se prête parfaitement à une activité immobilière ! En effet, composée d’un seul actionnaire, la SASU immobilière est adaptée à ce type de projets professionnels et présente de nombreux avantages.
Découvrez les multiples avantages de la SASU immobilière, comment créer une telle société, ainsi que les obligations de gestion liées à celle-ci.
SASU immobilière : définition
La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) est une société à responsabilité limitée composée seulement d’un actionnaire.
Une SASU peut-elle acheter un bien immobilier ? La SASU est une société commerciale. Ainsi, une SASU immobilière offre la possibilité pour le gérant d’exercer une activité immobilière commerciale.
Aussi, la SASU immobilière permet d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers ainsi que de réaliser des opérations d’achat-revente ou de location immobilière.
Toutefois, pour qu’une SASU soit dite immobilière, il est nécessaire que l’associé fasse l’apport d’un bien immobilier à la société au moment de sa création en effectuant un apport en nature.
Bon à savoir : si vous souhaitez investir seul dans l’immobilier, vous avez alors le choix entre l’EURL immobilière ou la SASU immobilière.
SASU immobilière : avantages et inconvénients
Les avantages de la SASU immobilière
Contrairement à la SCI qui est une société civile ayant comme vocation la gestion d’un patrimoine immobilier, la SASU immobilière est une société commerciale qui offre la possibilité d’exercer une activité immobilière commerciale.
Par exemple : il est possible de créer une SASU immobilière pour effectuer de la location immobilière ou pour faire de l’achat-revente.
De plus, la SASU immobilière présente de nombreux avantages lorsque l’on veut investir dans l’immobilier :
- L’investissement immobilier seul est possible : aussi la SASU permet d’obtenir facilement des prêts bancaires.
- La souplesse de fonctionnement : le régime suit un principe de libre-détermination des règles de gestion de l’entreprise.
- Le régime social protecteur : le président est affilié au régime général de la Sécurité sociale et bénéficie d’une couverture sociale semblable à celle des salariés à partir du moment où il se rémunère.
- La responsabilité est limitée à l’apport de l’associé.
- Une séparation de son patrimoine personnel et de son patrimoine immobilier.
- La possibilité de la créer avec un euro de capital social : il n’y a pas de capital social minimum imposé en SASU.
Bon à savoir : même si la SASU peut être créée avec seulement un euro symbolique, il est nécessaire d’apporter au minimum un bien immobilier au moment de la création de votre SASU immobilière.
Attention : un bien immobilier est un apport en nature et doit être évalué par un commissaire aux apports lorsque sa valeur excède 30.000 euros, ou que la valeur de l’ensemble des biens apportés est supérieure à la moitié du capital social. Si vous ne respectez pas cette estimation et surévaluez votre bien, vous serez responsable à hauteur de cette valeur pendant une durée de 5 ans envers les tiers.
L’inconvénient de la SASU immobilière
La SASU immobilière présente néanmoins un inconvénient, qui est celui de sa double imposition.
En effet, en SASU immobilière, l’impôt sur les sociétés s’applique. Cependant, en raison de son caractère immobilier, celle-ci ne peut pas bénéficier de l’option pour l’impôt sur le revenu comme toutes les autres sociétés commerciales. La double imposition résulte alors du fait que la SASU immobilière est imposée une première fois à l’IS, puis les dividendes de l’associé sont imposés une seconde fois au titre de l’IR.
Bon à savoir : pour que la double imposition ne soit pas un inconvénient, il est recommandé d’investir les revenus de l’exploitation d’un bien immobilier dans l’achat d’autres biens immobiliers. Ainsi, vous pourrez développer votre activité plutôt que de vous verser des dividendes qui seront imposés.
SASU immobilière : quelles sont les étapes de création ?
Si vous décidez de créer une SASU immobilière, vous devez suivre les étapes de création de SASU. Celles-ci sont les suivantes :
- Étape n°1 : la rédaction des statuts de la société : les statuts de la SASU immobilière sont souples. Toutefois, ils doivent tout de même comporter un certain nombre d’éléments obligatoires tels que le nom de votre société, le montant du capital social, l’adresse du siège social, le nom de l’associé unique et la date de clôture des exercices fiscaux et du premier exercice, ainsi que l’objet social.
- Étape n°2 : la constitution du capital social et l’apport du bien immobilier : les statuts de la SASU immobilière doivent nécessairement faire référence à l’apport d’un bien immobilier. Le capital social peut également être constitué d’apports en numéraire ou en industrie.
- Étape n°3 : la publication d’une annonce légale de SASU : vous devez publier un avis de création dans un journal d’annonces légales comportant diverses informations à propos de la création de votre société. Une fois l’annonce légale publiée, une attestation de publication vous sera transmise.
- Étape n°4 : le dépôt de la demande d’immatriculation de la société : depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, vous devez obligatoirement réaliser cette demande en ligne sur le site du guichet unique. Vous pouvez réaliser ces démarches vous-même, ou choisir de vous faire accompagner en passant par une plateforme en ligne qui effectuera celles-ci à votre place. Certaines pièces justificatives seront à fournir.
Bon à savoir : si vous désirez faire de l’achat-revente, votre SASU peut par exemple posséder un objet social de marchand de biens.
Après l’envoi de votre dossier, vous recevrez le Kbis de votre SASU et pourrez commencer votre activité.
SASU immobilière : quel est le mode de gestion ?
SASU immobilière : le fonctionnement
La SASU immobilière est gérée par un président. Le président peut être l’associé unique ou un tiers, personne physique ou morale.
Celui-ci aura pour rôle de représenter la société et d’agir au nom et pour le compte de celle-ci.
L’associé unique a quant à lui le pouvoir de procéder à l’approbation des comptes annuels, de décider de l’affectation du résultat ainsi que de la distribution des dividendes.
SASU immobilière : la gestion
Une fois la création de la SASU immobilière effectuée, celle-ci est soumise à certaines obligations de gestion, dont :
- Les obligations comptables : la gestion d’une SASU immobilière implique l’obligation de tenir une comptabilité ainsi que de procéder une fois par an à l’approbation des comptes de la SASU. De plus, la tenue de livres comptables est obligatoire (Grand livre comptable et Journal comptable).
- Les obligations fiscales : en SASU immobilière, la TVA (sauf en cas de franchise de TVA) ainsi que les bénéfices doivent faire l’objet d’une déclaration.
- Le rapport de gestion : ce rapport doit être rédigé par le Président de la SASU et a pour but de rendre compte de l’état économique et des projets passés et à venir à l’associé unique.
SASU immobilière ou SCI ?
SCI ou SASU immobilière ? La SASU immobilière n’est pas la seule forme juridique avec laquelle il est possible d’investir dans l’immobilier. En effet, il est également fréquent de se tourner vers la création d’une société civile immobilière (SCI).
Pour vous aider dans votre choix, voici les principales différences entre une SASU immobilière et une SCI :
| SASU immobilière | SCI | |
| Nombre d’associés | Associé unique | Au moins 2 associés |
| Nature de l’activité | Commerciale | Civile |
| Capital social minimum | 1 € | 1 € |
| Responsabilité des associés | Limitée au montant des apports | Indéfinie et solidaire |
| Régime d’imposition | Impôt sur les sociétés | Impôt sur le revenu avec option possible pour l’impôt sur les sociétés |
Question fréquente : SCI et marchand de biens, est-ce possible ? La SCI a une activité civile et ne peut pas exercer d’activité commerciale. Par conséquent, il n’est pas possible d’exercer une activité de marchand de biens en SCI.
